Ao analisarmos a cláusula que trata da infração contratual do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, deparamos com obrigação extremamente desfavorável para o consumidor, sendo necessária a declaração judicial de nulidade dessa cláusula , a teor do previsto no inciso IV do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor c/c inciso VI do art. 166 do Código Civil.

Registre-se que tamanha onerosidade fere não só o dever de equidade entre os contratantes, mas também, o princípio da função social do contrato, conforme prescrito pelo art. 421 do Código Civil, que dispõe: “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.

Nesse contexto, a retenção de apenas 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago afigura-se razoável, tendo em vista que a resilição tem fundamento em onerosidade excessiva, tal qual entende o egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), senão vejamos:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO – RETENÇÃO DE PERCENTUAL DE 10% – RAZOABILIDADE. – Não obstante o pactuado entre as partes, a cláusula décima terceira, parágrafo primeiro é desproporcional e fere o equilíbrio que deve existir nas relações contratuais, vez que onera sobremaneira o comprador, e, por outro lado, promove o enriquecimento sem causa do vendedor. – Da mesma forma que entendeu a juíza a quo, entendo que a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago é suficiente para indenizar os prejuízos causados pelo negócio frustrado, cabendo a devolução de 90% (noventa por cento) das quantias já pagas”. (TJMG-Apelação Cível 1.0301.14.003573-6/001, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/02/2016, publicação da súmula em 07/03/2016)

A propósito, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), confira-se:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido”. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016)

Devido à onerosidade excessiva, poderá então ser requerida declaração judicial de nulidade de cláusula que estabelece a punição para caso de descumprimento contratual de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. Essa cláusula haverá de ser considerada ilegal, pois na maioria dos casos há retenção de 20% (vinte por cento) do valor total da negociação. Em casos tais, as decisões judiciais têm sido no sentido de conceder ao comprador a restituição do valor total pago, devidamente corrigido, de uma só vez, com a retenção em favor da incorporadora de apenas 10% (dez por cento) e ainda assim calculado sobre o valor efetivamente pago e não do valor total do contrato. Exemplificando, se seu contrato é de R$200.000,00 e deseja rescindir teria que pagar uma multa de R$40.000,00, pois em geral nos contratos das incorporadoras as multas previstas são de 20% do valor da compra, sendo que o correto seria apenas 10% do valor efetivamente pago, ou seja, se você pagou R$40.000,00, poderá ter uma multa de 10% aplicada pelo juiz e receberá de volta o valor de R$36.000,00 devidamente corrigido!