Base Legal das nossas ações
As parcelas mensais iniciais podem ser inferiores a R$ 500,00, mas com constantes correções nos termos do contrato em menos de dois anos, podem ultrapassar R$ 2.000,00.
Se o consumidor não puder continuar pagando e solicitar a rescisão do contrato por vezes é informado que deverá pagar uma multa de até 40% do valor total do contrato mais despesas com o processo ou seja além de não receber de volta nada que já pagou, você ainda fica devendo a loteadora.
Dessa forma, além de reter o lote, retém também o valor pago e o valor futuro arrecadado por meio de termos abusivos, exatamente o contrário do que é previsto no Código de Defesa do Consumidor que prevê o pedido de rescisão do contrato. Artigo 478 do Código Civil.
Conheça os artigos
(…)
V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;”
Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
(…)
III – rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.”
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(…)
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;”
Portanto, tendo em vista a clara e extrema vantagem que o incorporador aufere da realização de negócios jurídicos, é necessário nos termos do Art. 478 do Código Civil. De acordo com o quarto termo do art. Seção 51 da Lei de Proteção ao Consumidor:
Ao analisar e tratar as cláusulas do descumprimento do “Acordo de Compromisso Privado de Compra e Venda”, nos deparamos com uma obrigação extremamente desfavorável aos consumidores, exigindo a declaração judicial das cláusulas inválidas, conforme estipulado no item 4. Arte. Art. 51 c/c inciso VI do Código de Defesa do Consumidor. Artigo 166.º do Código Civil.
Note-se que tal negligência não só viola as obrigações de equidade entre as partes do contrato, mas também viola o princípio da função social do contrato estipulado nesta lei. O artigo 421 do Código Civil afirma: “A liberdade do contrato será exercida razoavelmente dentro da função social do contrato”.
Nesse caso, parece razoável manter apenas 10% (10%) do valor efetivamente pago, tendo em vista que a revogação se baseia em ônus excessivo, conforme entendimento do prestigiado Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), caso contrário vejamos:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATU
AL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO – RETENÇÃO DE PERCENTUAL DE 10% – RAZOABILIDADE. – Não obstante o pactuado entre as partes, a cláusula décima terceira, parágrafo primeiro é desproporcional e fere o equilíbrio que deve existir nas relações contratuais, vez que onera sobremaneira o comprador, e, por outro lado, promove o enriquecimento sem causa do vendedor. – Da mesma forma que entendeu a juíza a quo, entendo que a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago é suficiente para indenizar os prejuízos causados pelo negócio frustrado, cabendo a devolução de 90% (noventa por cento) das quantias já pagas”. (TJMG-Apelação Cível 1.0301.14.003573-6/001, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, 11ª C MARA CÍVEL, julgamento em 24/02/2016, publicação da súmula em 07/03/2016)
A propósito, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido”. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016)
Devido à onerosidade excessiva, poderá então ser requerida declaração judicial de nulidade de cláusula que estabelece a punição para caso de descumprimento contratual de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. Essa cláusula haverá de ser considerada ilegal, pois na maioria dos casos há retenção de 20% (vinte por cento) do valor total da negociação. Em casos tais, as decisões judiciais têm sido no sentido de conceder ao comprador a restituição do valor total pago, devidamente corrigido, de uma só vez, com a retenção em favor da incorporadora de apenas 10% (dez por cento) e ainda assim calculado sobre o valor efetivamente pago e não do valor total do contrato. Exemplificando, se seu contrato é de R$200.000,00 e deseja rescindir teria que pagar uma multa de R$40.000,00, pois em geral nos contratos das incorporadoras as multas previstas são de 20% do valor da compra, sendo que o correto seria apenas 10% do valor efetivamente pago, ou seja, se você pagou R$40.000,00, poderá ter uma multa de 10% aplicada pelo juiz e receberá de volta o valor de R$36.000,00 devidamente corrigido!
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Escrito Por Alcir César Fernandes – 5min de Leitura
As parcelas mensais iniciais podem ser inferiores a R$ 500,00, mas com constantes correções nos termos do contrato em menos de dois anos, podem ultrapassar R$ 2.000,00.
Se o consumidor não puder continuar pagando e solicitar a rescisão do contrato por vezes é informado que deverá pagar uma multa de até 40% do valor total do contrato mais despesas com o processo ou seja além de não receber de volta nada que já pagou, você ainda fica devendo a loteadora.
Dessa forma, além de reter o lote, retém também o valor pago e o valor futuro arrecadado por meio de termos abusivos, exatamente o contrário do que é previsto no Código de Defesa do Consumidor que prevê o pedido de rescisão do contrato. Artigo 478 do Código Civil.
Conheça os artigos
(…)
V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;”
Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
(…)
III – rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.”
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(…)
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;”
Portanto, tendo em vista a clara e extrema vantagem que o incorporador aufere da realização de negócios jurídicos, é necessário nos termos do Art. 478 do Código Civil. De acordo com o quarto termo do art. Seção 51 da Lei de Proteção ao Consumidor:
Ao analisar e tratar as cláusulas do descumprimento do “Acordo de Compromisso Privado de Compra e Venda”, nos deparamos com uma obrigação extremamente desfavorável aos consumidores, exigindo a declaração judicial das cláusulas inválidas, conforme estipulado no item 4. Arte. Art. 51 c/c inciso VI do Código de Defesa do Consumidor. Artigo 166.º do Código Civil.
Note-se que tal negligência não só viola as obrigações de equidade entre as partes do contrato, mas também viola o princípio da função social do contrato estipulado nesta lei. O artigo 421 do Código Civil afirma: “A liberdade do contrato será exercida razoavelmente dentro da função social do contrato”.
Nesse caso, parece razoável manter apenas 10% (10%) do valor efetivamente pago, tendo em vista que a revogação se baseia em ônus excessivo, conforme entendimento do prestigiado Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), caso contrário vejamos:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATU
AL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO DO CONTRATO – RETENÇÃO DE PERCENTUAL DE 10% – RAZOABILIDADE. – Não obstante o pactuado entre as partes, a cláusula décima terceira, parágrafo primeiro é desproporcional e fere o equilíbrio que deve existir nas relações contratuais, vez que onera sobremaneira o comprador, e, por outro lado, promove o enriquecimento sem causa do vendedor. – Da mesma forma que entendeu a juíza a quo, entendo que a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor pago é suficiente para indenizar os prejuízos causados pelo negócio frustrado, cabendo a devolução de 90% (noventa por cento) das quantias já pagas”. (TJMG-Apelação Cível 1.0301.14.003573-6/001, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, 11ª C MARA CÍVEL, julgamento em 24/02/2016, publicação da súmula em 07/03/2016)
A propósito, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), confira-se:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido”. (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2016, DJe 29/04/2016)
Devido à onerosidade excessiva, poderá então ser requerida declaração judicial de nulidade de cláusula que estabelece a punição para caso de descumprimento contratual de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. Essa cláusula haverá de ser considerada ilegal, pois na maioria dos casos há retenção de 20% (vinte por cento) do valor total da negociação. Em casos tais, as decisões judiciais têm sido no sentido de conceder ao comprador a restituição do valor total pago, devidamente corrigido, de uma só vez, com a retenção em favor da incorporadora de apenas 10% (dez por cento) e ainda assim calculado sobre o valor efetivamente pago e não do valor total do contrato. Exemplificando, se seu contrato é de R$200.000,00 e deseja rescindir teria que pagar uma multa de R$40.000,00, pois em geral nos contratos das incorporadoras as multas previstas são de 20% do valor da compra, sendo que o correto seria apenas 10% do valor efetivamente pago, ou seja, se você pagou R$40.000,00, poderá ter uma multa de 10% aplicada pelo juiz e receberá de volta o valor de R$36.000,00 devidamente corrigido!